地主と連絡が取れない！不在地主との契約更新の対応策 | 【ワケウリ】共有持分・底地や借地権など訳アリ物件の不動産売却

借地契約を更新しようとした際、「地主と連絡がつかない」「所有者が不明」という状況に直面する借地人は少なくありません。こうした「不在地主」問題は全国的にも増加傾向にあり、借地人にとっては契約更新や地代支払いの面で大きな不安となります。本記事では、不在地主の背景と、連絡が取れない場合の実務的な対応策について解説します。

不在地主とは？増加の背景

所有者不明土地問題との関係

「不在地主」とは、地主と連絡が取れず、借地契約に関する手続きが進まない状態を指します。原因はさまざまで、相続登記が未了である、住所変更がされていない、または地主が高齢で音信不通などのケースがあります。

この問題は「所有者不明土地問題」としても注目されており、法務省の調査によれば、日本全国で約20％の土地が所有者不明状態にあるとされています。借地契約の相手方が不明確であると、契約更新や地代の支払い、承諾が必要な行為（増改築・譲渡等）が行えず、借地人は法的にも経済的にもリスクを負うことになります。

ポイントまとめ： 不在地主は所有者不明土地問題と深く関係しており、契約や支払いに支障をきたすリスクがある。

連絡が取れないときの実務対応

法的対応・供託制度の利用

地主に地代を支払いたくても連絡が取れない場合、勝手に支払いを停止すると未払い扱いになってしまう恐れがあります。そのため、借地人は「供託制度」を利用することができます。

供託とは、地代などの支払義務がある者が、債権者（この場合は地主）に受領意思がない、あるいは受領できない状況にあるときに、裁判所を通じて金銭を供託所に預ける制度です。これにより、地代の支払い義務は果たしたとみなされ、契約違反とはなりません。

また、契約更新に関しては、地主の同意が得られないままでも借地借家法の規定により「法定更新」がなされるケースもあり、一定の保護は受けられますが、将来的なトラブルを防ぐためにも記録を残すことが重要です。

登記簿・行政窓口の活用法

地主の連絡先を探る際は、まず「登記簿謄本」の取得を検討しましょう。法務局で土地の登記事項証明書を取得すれば、所有者の住所や氏名が確認できます。

さらに、登記簿の住所に送付しても返送された場合や、所在不明となった場合には、自治体の市区町村役場や住民票除票・戸籍の附票を使って転居履歴をたどることも可能です。ただし、正当な目的を示す必要があるため、司法書士や行政書士のサポートを受けるとスムーズです。

ポイントまとめ： 地代は供託で対応可能。登記簿や行政情報を活用し、連絡先調査と記録の保全を心がけましょう。

まとめ

不在地主との借地契約は、借地人にとって大きなストレスとなりますが、法的な手段や行政手続きを活用することで、適切に対応することが可能です。供託制度や登記情報の活用を通じて、契約を維持しつつ、記録を残しておくことがリスク回避につながります。

不在地主がいることが明らかな場合は、早期に専門家に相談し、契約管理や今後の方針について計画を立てておくことが安心です。