借地上の建替え・増築はできる？トラブル回避の申請ポイント | 【ワケウリ】共有持分・底地や借地権など訳アリ物件の不動産売却

借地に建物を所有している方が、老朽化や家族構成の変化を理由に「建替え」や「増築」を検討する場面は珍しくありません。しかし、借地上での建物工事には法律上の制限や地主との関係性が大きく関係しており、手続きを誤ると深刻なトラブルに発展するリスクもあります。この記事では、借地上での建替え・増築に関する手続きと、スムーズに進めるためのポイントを詳しく解説します。

建替え・増築に必要な手続きとは？

地主の承諾は必須？

借地契約の内容にもよりますが、一般的に建替えや増築には「地主の承諾」が必要です。借地借家法では、建物の用途変更や構造変更といった「契約外の利用」については、地主の承諾を得ることが前提とされています。

また、契約書に「建替えや増築は事前承諾を要する」と明記されている場合は、無断で工事を進めることは契約違反にあたる可能性が高く、最悪の場合、契約解除や明渡し請求の対象となることもあります。

ただし、建物の老朽化などにより必要性が高いと判断される場合には、裁判所を通じて「承諾に代わる許可」を得ることも可能です。

許可なしに進めた場合のリスク

地主の承諾を得ずに建替えや増築を進めた場合、法的・実務的に様々な問題が生じます。まず、契約違反による契約解除のリスクがあることに加え、新たな建物に対して借地権が認められない場合もあります。

また、無断工事が原因で地主との信頼関係が破綻すると、今後の契約更新や地代交渉などに悪影響を及ぼす可能性もあります。工事後に承諾を求めてもトラブルが拡大するだけのケースも多いため、必ず事前に確認と合意を取りましょう。

ポイントまとめ： 建替え・増築には原則として地主の承諾が必要。無断工事は契約違反や信頼関係破綻につながるため厳禁です。

交渉をスムーズに進めるポイント

書面で残す・第三者を介する選択肢

地主に承諾を求める際は、口頭ではなく「書面での合意」を取り交わすことが重要です。書面には、工事の内容・工期・安全対策・将来的な建物の取り扱いについて明記し、後のトラブルを予防します。

また、交渉が難航しそうな場合や、過去にトラブルがあった場合には、専門家（不動産業者・司法書士・弁護士）を介して第三者的な立場から話を進めるのも有効です。公正証書などで記録を残しておくことも信頼性を高める手段になります。

地主も感情的になるケースがあるため、冷静かつ丁寧な対応を意識し、工事による不利益やリスクを最小限にする配慮が求められます。

ポイントまとめ： 書面で合意を残すことが基本。必要に応じて専門家のサポートを受け、交渉を円滑に進める体制を整えましょう。

まとめ

借地上での建替えや増築は、借地権者にとって生活の質や資産価値に大きく関わる一大事ですが、地主の承諾なく進めることは大きなリスクを伴います。契約内容を確認し、丁寧な交渉と明確な書面による合意を心がけることが、円満な建替えの第一歩です。

トラブルが予想される場合や判断が難しい場合は、法律や不動産に詳しい専門家のアドバイスを早めに受けることをおすすめします。

総合アドバイス： 借地上の工事は承諾と書面がカギ。無断工事は避け、専門家の協力も視野に入れて計画的に進めましょう。