借地契約の名義が親のまま…相続・名義変更に関わる注意点 | 【ワケウリ】共有持分・底地や借地権など訳アリ物件の不動産売却

借地権を相続したものの、契約名義が親のままになっているというケースは少なくありません。名義変更を怠ったままでは、契約更新や譲渡、建替えなどの重要な局面で支障が出る可能性があります。この記事では、借地契約における名義変更の必要性と、正しい手続き方法について詳しく解説します。

名義が変わっていないと何が困る？

更新・譲渡時の障壁

借地契約の名義が故人（たとえば親）のままになっている場合、借地権の更新や譲渡、建物の建替えなどの際に手続きが進まなくなることがあります。特に、地主との交渉時には「現在の契約者は誰なのか」が明確でないと、法的な合意形成が困難になります。

また、金融機関からの借入れや登記申請など、第三者との取引にも支障が出ることがあり、名義が曖昧なままでは契約の有効性に疑義を持たれるリスクもあります。

相続トラブルの原因に

名義変更がされていない状態は、他の相続人とのトラブルの原因にもなりかねません。相続人の間で借地権の帰属について争いが生じた場合、名義が曖昧なままでは裁判等の解決手段に進む可能性もあります。

また、地主としても誰と契約を継続すべきか不明確な状況はリスクとみなされ、契約更新や承諾を渋る要因になることもあります。借地人・地主の双方にとって、不安定な状態を早期に解消することが望まれます。

ポイントまとめ： 名義未変更は更新・譲渡・交渉に支障。相続トラブルや契約上の不安要素にもなり得るため、早期の対応が必要です。

正しく名義変更を進めるには

必要書類と手続きの流れ

名義変更の手続きは、相続が発生した場合「借地権の承継」として行われます。まずは、以下のような書類が必要です：

• 戸籍謄本（被相続人と相続人の関係を証明）
• 遺産分割協議書（複数相続人がいる場合）
• 借地契約書
• 地主への名義変更申出書

これらを整えた上で、地主に対して名義変更の申し出を行い、承諾を得ます。承諾が得られたら、その旨を記した覚書などを交わし、登記が必要な場合には司法書士を通じて登記変更を行います。

名義変更と登記の違いに注意

「名義変更＝登記」と混同されがちですが、実際にはこの2つは別の手続きです。借地契約の名義変更は地主との契約関係の変更であり、不動産登記は法務局における公的な記録変更です。

名義変更を地主に届け出ても、登記を行わなければ第三者に対して権利を主張することが難しくなるため、両方を適切に行うことが重要です。特に借地権付き建物を売却・譲渡する場合には、登記の整備が取引条件になることもあるため注意が必要です。

ポイントまとめ： 借地契約と登記の名義は別物。地主と書面で合意を交わしつつ、登記まで行って権利を明確にすることが大切です。

まとめ

借地契約の名義が親のまま残っていると、更新や譲渡、相続の場面でさまざまなリスクが生じます。正しい手続きを経て名義を変更し、登記まで済ませることで、契約関係が明確になり、将来のトラブルを未然に防ぐことができます。

不明な点がある場合は、司法書士や弁護士、不動産の専門家に相談し、スムーズな手続きを心がけましょう。