借地権の更新時に要求される「更新料」は払うべき？ | 【ワケウリ】共有持分・底地や借地権など訳アリ物件の不動産売却

借地契約の更新時に「更新料」を請求されたが、それを払うべきかどうか迷った経験はありませんか？更新料に関するトラブルは少なくなく、法的な義務や相場、交渉方法などについて正しい知識を持っておくことが重要です。本記事では、更新料の根拠や対処法について詳しく解説します。

更新料の根拠とルール

法的義務はあるのか？

借地借家法には、更新時に更新料を支払う義務があるという明確な規定は存在しません。つまり、法律上は「更新料＝当然に支払うべきもの」とは言えないのです。

ただし、実際の契約書に「更新時には更新料を支払う」旨の条項があれば、それは契約上の合意事項として有効となり、支払い義務が生じる可能性があります。契約書をよく確認することが第一歩です。

過去の判例でどう判断されているか

更新料の支払いをめぐる訴訟では、「契約書に更新料の記載があり、借地人が過去に支払っていた場合」は、更新料が有効とされるケースが多く見られます。

一方、契約に明示されていない場合や、慣例的な支払いのみであった場合には、更新料の支払いを拒否できた判例もあります。つまり、「契約書＋実際の運用」が重要な判断基準となります。

ポイントまとめ： 更新料に法的義務はないが、契約書の条項と実務の実績によって支払い義務が発生することがある。

更新料をめぐるトラブルへの対処法

書面化と相場の確認

更新料をめぐるトラブルを防ぐためには、まず契約内容を明文化しておくことが重要です。特に、更新料の金額・支払い時期・算定根拠などが明記されていれば、後の誤解を防ぐことができます。

また、地域や物件によって更新料の相場は異なりますが、借地権価格の3％〜10％程度が一般的です。不動産業者などに依頼して適正な相場を把握することで、地主側の提示額が妥当かどうかを判断できます。

納得できない場合の交渉術

更新料の提示に納得できない場合は、感情的にならずに事実ベースで交渉を行いましょう。以下のポイントが有効です：

• 過去の支払履歴を確認し、支払いが一貫していたかどうかを整理する
• 地域相場や第三者の評価資料を用意する
• 交渉の記録を残し、後日トラブルの証拠とする

また、交渉が難航した場合は、弁護士や不動産コンサルタントなど第三者の意見を交えて冷静に進めるのが効果的です。

ポイントまとめ： 書面化と相場確認で予防。納得できない場合は事実と資料に基づいて交渉を進め、専門家のサポートも検討。

まとめ

更新料の支払いについては、法的義務があるわけではありませんが、契約書の内容や過去の慣例によって支払義務が認められることがあります。まずは契約書の確認、次に相場の把握、そして交渉の準備を丁寧に行うことが大切です。

更新料に不安がある場合や、交渉が難航する場合には、専門家のサポートを得てトラブルを未然に防ぎましょう。