底地の相続税評価と税務対策｜貸宅地の評価減を活用する方法 | 【ワケウリ】共有持分・底地や借地権など訳アリ物件の不動産売却

不動産の中でも「底地」を相続する場合、その評価方法や節税対策について正しく理解しておくことが非常に重要です。特に、借地権が設定された土地、いわゆる「貸宅地」は、一定の条件を満たすことで相続税評価額を下げることができる制度が設けられています。この記事では、底地の評価の基本から、節税に活用できる制度や注意点について詳しく解説します。

底地の相続税評価の基本知識

路線価と借地権割合の関係

底地の相続税評価額は、基本的に国税庁が毎年公表している「路線価」に基づいて決定されます。路線価とは、道路に面した1平方メートルあたりの土地の評価額を示すもので、相続税や贈与税の計算基準になります。

ただし、底地の場合は借地人に借地権が設定されているため、所有者（地主）は土地を自由に使用・処分できないという制限があります。そのため、評価額は路線価の100％ではなく、「借地権割合」を控除した金額となります。

例えば、路線価が20万円、借地権割合が60％の地域であれば、底地の評価額は「20万円 ×（1−0.6）＝8万円」となります。

貸宅地の評価減制度とは

貸宅地とは、借地権が設定された土地のことであり、相続税評価においては「貸宅地評価減」が認められています。これは、借地権者が土地の使用権を持っているため、地主が自由に使えないことから、土地の評価を減額するという制度です。

貸宅地の評価額は、上述のように「路線価 ×（1 − 借地権割合）」で計算されます。この制度により、実際の地価よりも低い金額で評価されるため、相続税の負担軽減につながります。

ポイントまとめ： 底地の評価は路線価に借地権割合をかけて算出。貸宅地評価減制度により、税負担を抑えることが可能です。

活用できる節税対策と注意点

評価引下げの条件

貸宅地の評価減を受けるには、借地契約が適法に存在し、継続的に地代の収受が行われているなどの要件を満たす必要があります。また、借地人が建物を所有していることが前提です。

また、評価額の引き下げを主張する際には、契約書や地代収受の証拠（通帳記録など）が求められることがあるため、事前に資料を整備しておくことが重要です。

不適切な申告や証拠不足は、税務調査時に否認されるリスクがあるため、専門家のサポートを受けながら慎重に対応することが推奨されます。

小規模宅地との違いと併用可否

「小規模宅地等の特例」は、被相続人の自宅や事業用の土地などに対して、一定面積まで評価額を大幅に減額できる制度です。一方で、貸宅地に関しては原則としてこの特例の対象にはなりません。

ただし、貸宅地と小規模宅地の特例を一部併用できるケースもあるため、全体の相続財産の状況を踏まえて検討する必要があります。たとえば、自宅と貸宅地を両方相続する場合は、自宅部分に小規模宅地特例を、貸宅地には評価減制度を適用するなど、戦略的に組み合わせることが可能です。

ポイントまとめ： 評価減を活用するには、契約・収受の証明と法令遵守が前提。小規模宅地特例との使い分けも重要です。

まとめ

底地を相続した際の税務対策は、評価方法を理解し、制度を正しく活用することが鍵となります。貸宅地の評価減制度は相続税の大幅な軽減につながる一方で、条件を満たしていなければ適用できないリスクもあります。

適切な資料整備と、必要に応じた税理士や司法書士との連携により、確実かつ有利な相続手続きを進めることが可能です。