東京都杉並区下井草の一戸建ての調査依頼を頂きました。【わけあり物件の売却はワケウリ】

相続空き家の再建築不可を現況査定し早期売却、買取成約へ

相談を受けたのは、東京都杉並区下井草にある一戸建て（敷地面積90.0㎡・空き家）について、相続で取得したものの今後の処分をどう進めるか分からないというご相談でした。訳ありカテゴリは「再建築不可」で、担当した当初の前提は「建物は平成2年・3LDKだが、すでに空き家になっており、再建築できる状態ではない」という点です。50代の売主様は、状態の良し悪しよりも“売れるかどうか”だけが論点になっていて、まずは査定基準となる条件を揃えるところから始めました。
ヒアリングでは、相談から1週間後の時点で、相続開始日や現況（空き家期間）、過去に再建築の可否について確認した経緯、名義関係の状況を中心に確認しました。特に「再建築不可」の判断に直結する、接道や建築基準上の扱いに関わる情報は、口頭だけでは不足しやすいため、資料の有無を点検しながら整理しました。
現地確認・権利関係の確認は相談から2週間後に実施。杉並区下井草の物件で、前面の道路状況や接道の実測、周辺の土地利用の実態を確認し、再建築不可の前提がどこで効いてくるかを具体化しました。さらに、相続に伴う書類の整合（登記情報・名寄せに必要な内容）もその場で論点化し、「再建築が前提にならないなら、一般流通の買主が期待する出口が成立しにくい」という評価軸を固めました。
評価と提案の段階では、再建築不可という制約を崩さず、現況のまま買取する場合に“買主側の条件”がどうなってしまうかを見立て、価格を組み立てました。査定では、建物の老朽度だけでなく、解体後の土地としても用途転換が限定される点、固定費や管理負担（空き家の維持費・将来の補修要否）を考慮し、「現況のままスムーズに手放せる条件」に寄せて提示しました。
売主様の意思決定は、提案から1週間後の回答で、「とにかく早めに処分したい。相続で受けた以上、次の負担を増やさない方向で進めたい」という判断でした。そこで成約条件を現況ベースに揃え、手続きに必要な書類の段取りも前倒しで進行。最終的に、売買契約締結から決済までを予定通り完了し、杉並区下井草の再建築不可の一戸建ては買取として成約に至りました。
今回の事例は、再建築不可（訳ありカテゴリ）という一点に絞っても、現地と資料の確認の順番を間違えなければスムーズに進められることがポイントでした。杉並区下井草のような再建築不可の一戸建て相続でお困りの方は、まずは現況（空き家かどうか）と、再建築不可の根拠になり得る情報を揃えてご相談ください。