東京都墨田区墨田の一戸建ての調査依頼を頂きました。【わけあり物件の売却はワケウリ】

離婚理由の共有持分戸建て、賃貸中でも方針提示し成約買取

相談を受けたのは、墨田区墨田の一戸建て（120.0㎡、S55年・6DK）で、訳ありカテゴリは「離婚による売却」。物件は賃貸中で、現状の家賃収入を残したまま整理したい一方、共有の持ち分が絡むため売り方が難しいと伺いました。売主は60代の女性で、「共有持分なので、次の人に渡すときの説明が毎回揉めてしまう」という事情が最初の前提でした。初回の連絡時点では、他社には相談済みでしたが“共有だと動きにくい”と言われ、査定が進まないまま時間が経ってしまったそうです。
相談から1週間後のヒアリングでは、まず持分の割合（6分の2）と、賃借人との関係（更新状況・滞納の有無・現況渡しかどうか）を確認しました。ここでの論点は、共有持分が原因で「誰と、どの範囲まで合意してもらう必要があるのか」が見えないこと、また賃貸中のため内覧制限や契約条件の調整が発生することでした。加えて、離婚に伴う財産分与のスケジュールがあるため、長期化すると手続きが間に合わない点も明確にしました。
現地確認は相談から2週間後に実施。外観の劣化具合に加え、賃貸物としての修繕履歴や、引渡しまでに必要になりそうな軽微工事の有無をチェックしました。周辺の成約相場も参照しつつ、共有持分のままでも買い手がつきやすい価格帯かどうかを照合。現況の賃貸条件を前提に「募集しても取り分の調整がネックになりやすい」点を踏まえ、売却手続きの段取り（売主側の意思確認の順序、賃貸借契約の扱い）を先に固める方針にしました。
評価と提案の段階では、共有持分の売却として「売れる時点」と「譲受後に必要になる実務コスト」を基準に数値化。賃貸中のため、引渡し後の運用に影響する家賃・契約条件は査定に反映し、さらに持分の割合が小さいほど価格が落ちやすい実態を踏まえ、当社買取として現実的な金額レンジを提示しました。今回は、将来の再調整コストを抑え、早期に離婚に伴う資金整理へ繋げられる設計ができるかを最優先に条件を組みました。
売主の意思決定は、提案から10日後。提示条件であれば、賃貸中の現況を維持したまま手続きを進められ、共有者間の説明負担を最小化できる見通しが立つことが決め手でした。「売れるかどうか以前に、どう進めればいいかが分かったので前へ進めた」との回答で、契約へ進行。最終的に、墨田区墨田の一戸建て（共有持分6分の2、賃貸中）の成約となりました。
振り返りでは、離婚の時期と手続きの分岐点を最初に押さえたことで、共有持分の論点が早期に収束したことが成果につながりました。訳ありの一戸建て（共有持分）でも、賃貸中の条件や持分の実務を前提にした進行設計で道筋が作れます。墨田区墨田のように「売り方が分からない」状態で止まっている場合は、まずは現況と持分割合を共有してご相談ください。