東京都世田谷区下馬の一戸建ての調査依頼を頂きました。【わけあり物件の売却はワケウリ】

世田谷区下馬の再建築不可一戸建て、現況活用条件で買取価格提示し住み替えを前進

数社に査定依頼を出したものの、「住み替えで急ぐならまず土地の価値から…」という説明だけで、東京都世田谷区下馬の一戸建て（180.0㎡、S54年・6LDK以上・居住中）は先に進まず保留になっていました。再建築不可の戸建ては一般流通の評価軸だと扱いが難しいとされ、結果として“売れる前提”での試算しか出てこないため、同じ物差しのまま時間だけが過ぎる状態でした。
物件概要：東京都世田谷区下馬の一戸建て、敷地180.0㎡。訳ありカテゴリは「再建築不可」。築はS54年、6LDK以上で居住中です。依頼者は50代で、住み替えのため現在の住まいを手放す判断を進めたい状況でした。売主は長年住み続けてきましたが、まとまった修繕計画が立てにくく、次の住み替えを実行するには“売却の見通し”をはっきりさせる必要がありました。
見方の転換点：ここで重要だったのは、再建築不可を「将来の建て替えができないから、価値がゼロ」という前提ではなく、“現況の利用可能性と、取引で現実に発生する差し引き要素”として捉え直した点です。具体的には、居住中という条件のまま流通させる想定だと評価がブレやすい一方、訳あり不動産としての買取では、再建築不可の取扱いに慣れた買主が見るポイント（買い手側の再建築可否リスク・活用コスト・固定費の吸収条件）を数値の形にして提示できます。今回の物件では、修繕費や維持にかかる固定資産税等を見込んだうえで、再建築不可の影響を“評価から除外する”のではなく“条件として反映する”形に評価軸を組み替えました。
結果：売主は「売れないと思い込んでいたが、現況条件のまま成立する価格の出し方が分かった」と話され、買取提案へ進むことができました。東京都世田谷区下馬の再建築不可の一戸建てとして、居住中のままでも手続きが現実的になる条件で提示し、結果的に住み替えの段取りを前へ進められた事例です。